所有不動産記録証明制度とは？社長の相続に有効？
所有不動産記録証明制度とは
社長が突然亡くなってしまい、自社株の承継手続きは何とか終わったけれど、所有していた不動産の詳細が分からない。。
社長の相続手続きを行っているとこのような場面に出くわすことがあります。
そんなとき、あらたに始まった「所有不動産記録証明制度」が利用できるかもしれません。
令和8年（2026年）2月2日から、法務省による「所有不動産記録証明制度」が開始されました。
この制度は、特定の方が全国で所有権の登記名義人となっている不動産を、一覧化して、リストとして証明書で交付する画期的な仕組みです。
令和6年4月1日から相続登記が義務化されたことに伴い、相続人の皆様が被相続人名義の不動産を把握しやすくし、相続登記の手続き負担を軽減するとともに、登記漏れを防止することを目的としています。
これまでの問題点
従来の登記制度では、以下のような課題がありました。
不動産の把握が困難だった
- 登記記録は土地や建物ごとに作成されており、「特定の人が全国でどんな不動産を所有しているか」を調べる仕組みが存在しませんでした
- 相続発生時に、相続人が被相続人の所有不動産を把握しきれないケースが多発
- 遠方の土地や、存在を知らなかった不動産が見落とされがち
相続登記の漏れが発生
- 把握できなかった不動産について、相続登記がされないまま放置
- 所有者不明土地問題の一因に
- 相続登記義務化により、登記漏れは過料の対象となるリスクも
新制度により、これらの課題が大幅に改善されます。
制度の手続きの流れ
【STEP 1】請求
■ 請求できる方
- 所有権の登記名義人ご本人（個人・法人）
- 相続人その他の一般承継人
- 上記の方からの委任を受けた代理人（司法書士等）
■ 請求方法
全国すべての法務局・地方法務局で請求可能です。
書面請求
- 窓口に直接提出
- 郵送での提出も可能
オンライン請求
- 登記・供託オンライン申請システムを利用
■ 必要書類
所有権の登記名義人ご本人の場合
- 印鑑証明書（発行期限なし、請求書に実印押印）
- または本人確認書類の写し（マイナンバーカード、運転免許証など）
- 過去の氏名・住所を検索条件とする場合：戸除籍謄本、住民票の写し等
相続人その他の一般承継人の場合
- 上記の書類に加えて
- 相続関係を証する書類（戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写しなど）
- 被相続人の過去の氏名・住所を検索条件とする場合：除籍謄本、除かれた戸籍の附票の写し等
代理人が請求する場合
- 上記の書類に加えて
- 委任状（請求人の実印押印、請求人の印鑑証明書添付）
💡 法定相続情報一覧図がある場合
法定相続情報番号、戸籍電子証明書提供用識別符号等を提供することで、戸籍謄本等の提出に代えることができます。
■ 手数料
検索条件1件につき、証明書1通あたり
| 請求方法 | 受取方法 | 手数料 |
|---|---|---|
| 書面請求 | 窓口・郵送 | 1,600円 |
| オンライン請求 | 郵送 | 1,500円 |
| オンライン請求 | 窓口 | 1,470円 |
手数料の計算例
- 検索条件4件、証明書1通を書面請求する場合
- 4件 × 1通 × 1,600円 = 6,400円
【STEP 2】検索
登記官がシステムに検索条件を入力し、以下のルールで該当不動産を抽出します。
■ 検索ルール
基本的な検索条件
- 氏名（名称）が前方一致、かつ住所の市区町村までが一致
- 氏名（名称）が前方一致、かつ住所の末尾5文字が一致
追加の検索条件
- ローマ字氏名を指定した場合：完全一致での検索も実施
- 会社法人等番号を指定した場合：番号完全一致で検索
■ 異体字への対応
システムでは「MJ縮退マップ」および「登記統一文字縮退マップ」を使用し、異体字（読みが同じで字形が異なる文字）にも対応しています。
例：「斎」「齋」「斉」などの異体字を一括検索
これにより、検索の網羅性が大幅に向上しています。
⚠ 重要な注意点
• 検索条件が正確でない場合、該当不動産が抽出されない可能性があります
• 同名異人の不動産が抽出される場合もあります
• 登記簿がコンピュータ化されていない不動産は検索対象外です
• 所有権の登記がされている不動産に限られ、表示登記のみの不動産は対象外です
【STEP 3】交付
証明書は窓口受領または郵送で受け取ります。
■ 証明書の記載内容
- 検索条件に合致する所有不動産の一覧
- 該当する不動産がない場合は、その旨を証明
■ 留意事項
証明書についての注意
• 検索時点で登記に反映されていない不動産（審査中の申請等）は含まれません
• 該当不動産がない場合でも、手数料は返却されません
• あくまで「請求に基づき検索した結果」を証明するものです
この制度を活用するメリット
1. 相続手続きの大幅な効率化
被相続人が全国各地に所有する不動産を、一度の請求で把握できます。これまでのように各地の法務局に個別に問い合わせる必要がありません。
2. 登記漏れの確実な防止
遠方の土地や、存在を知らなかった不動産も一覧で確認できるため、相続登記の漏れを防ぐことができます。
3. 相続登記義務化への完全対応
令和6年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料が科されます。この制度により、義務を確実に履行できます。
４. 将来の相続対策にも活用可能
ご自身の所有不動産を整理・把握することで、生前の相続対策や遺言書作成に役立ちます。
実務上のポイント
■ 請求のタイミング
- 相続発生後すぐ：被相続人名義の不動産を早期に把握
- 遺産分割協議前：分割対象財産を正確に確定
- 相続登記前：登記漏れを防止
■ 検索条件の設定
正確な検索のため、以下の情報を事前に整理しておくことをお勧めします。
- 被相続人の現在および過去の氏名
- 被相続人の現在および過去の住所（本籍地含む）
- 戸籍謄本や住民票で履歴を確認
■ 証明書取得後の対応
証明書を取得した後は、以下の手続きが必要です。
- 各不動産の登記事項証明書（登記簿）を取得
- 遺産分割協議の実施
- 相続登記の申請（義務履行期限：相続開始から3年以内）
当事務所のサポート
当事務所では、所有不動産記録証明制度の活用から相続登記完了まで、トータルでサポートいたします。
サポート内容
✓ 所有不動産記録証明書の取得代行
✓ 相続関係の調査・戸籍謄本等の収集
✓ 法定相続情報一覧図の作成
✓ 遺産分割協議書の作成
✓ 相続登記の申請代行
✓ 相続税申告が必要な場合の税理士紹介
料金について
ご相談内容により異なりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。初回相談は無料で承っております。
よくあるご質問
Q1. 代理人に依頼する場合、手続きはどうなりますか？
A. 司法書士が代理人として請求する場合、委任状と請求人の印鑑証明書が必要です。当事務所にご依頼いただければ、必要書類のご案内から取得まで全て代行いたします。
Q2. 該当する不動産がない場合でも手数料はかかりますか？
A. はい、検索を実施した結果として証明されるため、該当不動産がない場合でも手数料はかかります。
Q3. 証明書だけで相続登記はできますか？
A. いいえ、証明書は不動産の一覧を示すものです。実際の相続登記には、各不動産の登記事項証明書や相続を証する書類等が別途必要です。
まとめ
所有不動産記録証明制度は、令和8年2月2日から開始された新しい証明制度です。
相続登記の義務化に伴い、相続人の皆様が被相続人の不動産を漏れなく把握し、適切に相続登記を行うための重要なツールとなります。
特に以下のような方にお勧めです
- 亡くなった社長がどこにどんな不動産を持っているか分からない
- 遠方の不動産があるかもしれない
- 相続登記の漏れを確実に防ぎたい
- 効率的に相続手続きを進めたい
相続が発生した際や、ご自身の財産整理をお考えの際は、ぜひこの制度をご活用ください。
当事務所では、証明書の取得から相続登記完了まで、ワンストップでサポートいたします。お気軽にご相談ください。